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新11选5助手下载:大本營之爭 杭州125億土拍里綠城、濱江百億落槌

來源:觀點地產網   發布時間:2019-07-29

新11选5官网 www.cbsal.com 7月29日,杭州又迎來了一次出讓總價超過百億的拍地盛宴。

4月份那一次126億成交的土拍,濱江與綠城分別得償所愿,成功補倉;5月中旬的163億,頂價搶地比比皆是,競拍到自持的熱度,讓杭州地市又一次升溫。

這一次土拍與以往不同的是,這是杭州首批“限房價、限地價”地塊出讓,該政策同時限制了地塊出讓價格與商品房的售價。

與此前一樣,此次土拍較大勝利者依然屬于濱江與綠城,兩位本土作戰選手合計超過100億的拿地價格,占據了此次出讓金總額逾80%。

深耕區域和產品力的優勢,讓濱江與綠城都有十足的信心繼續重倉杭州。

杭州地市“降溫”

作為長三角經濟區的重鎮,杭州土地市場不缺買家,稍顯過熱的樓市地市,讓政府有必要進行調控,達到所強調的“房住不炒”。

6月份出臺“雙限”政策后,試水的6宗地塊于7月29日迎來了集中出讓。

在限制商品房價格的條件下,各家房企都有自己的一本賬,“賠本賺吆喝”對于現在融資難、發債難的房企來說,顯然不是一個好選擇。

盡管此次大熱的金沙湖地塊、錢江世紀城地塊都吸引了超過10家房企參與,但并未競拍至自持價格,自持前及時“剎車”與控制風險成為了各方的默契。

綜合來看,此次限價地塊帶來的地市降溫效果比較顯著,大型地塊都由深耕杭州的本土巨頭奪得,而小型地塊則是小型房企“八仙過海、各顯神通”。

其中,濱江集團以總價43.3億元競得了最受關注的錢江世紀城地塊,成交樓面價31266元/平方米,溢價率24.07%。地塊為一宗住宅用地,限商品房毛坯較高均價40500元/平方米,毛坯較高單價44550元/平方米,裝修標準4500元/平方米。

此外,濱江集團還以總價15.74億元競得蕭山地塊,為一宗住宅用地。據此計算,濱江集團此次拍地共投入巨資59.04億元。

綠城方面,經過53輪競價奪得金沙湖宅地,成交總價44.29億元,成交樓面價25810元/平方米,溢價率28%。地塊規定,限商品房毛坯較高均價33500元/平方米,毛坯較高單價36850元/平方米,裝修標準4000元/平方米。

剩余3宗地塊分別為萬固以8.78億元奪得大江東新灣商住地,成交樓面價5995元/平方米,溢價率23%;東原以5.63億元拿下蜀山西商住地,樓面價10386元/平方米,溢價率9%;興耀以7.42億元競得空港新城地塊,樓面價7917元/平方米,溢價率18%。

融資端控制房企資金來源,地市中限制出讓價格,樓市出讓中再限制銷售價格。對于房企而言,帶來的壓力無疑是巨大的。

首當其沖的是銷售端去化率承壓,回款需要達到保證,在價被限制情況下,量需要做到更多;其次,在拿地階段需要謹慎,避開高風險地塊,注重快周轉從而保證足夠的利潤。

杭州地市樓市的降溫,似乎在所難免。

“地頭蛇”濱江

對于極度依賴杭州市場的濱江來說,補倉行動勢在必得。

濱江2018年年報數據披露,去年房地產業務收入為211.08億元,其中有4個項目收入超過20億,分別為華家池項目、錦繡之城項目、東方星城項目、武林壹號項目,全部位于杭州,這4大項目合計貢獻了近163.27億元的收入,占比達到77.35%。

杭州之于濱江,就像地球上占比達到79%的海洋一般,重要性不言而喻。

在4月中旬,濱江以總價52.03億加上22%自持面積奪得的望江新城地塊;6月份,濱江聯合體16.65億拿下杭州老余杭商住地,再次刷新了板塊樓面地價。

據觀點地產新媒體不完全統計,這3個月來,濱江在杭州納儲金額超過了127億元,異地擴張不利,并沒有影響到這家“地頭蛇”在杭州的強勢。

此次能夠在超過20個競爭者手上搶下錢江世紀城地塊,對于濱江來說尤其重要,24.07%的溢價率與并未達到自持也比較理想。

據觀點地產新媒體計算,成交樓面價31266元/平方米與商品房限商品房毛坯(算上裝修價格)較高均價45000元/平方米的價格,留給濱江還是有不少操作空間的。

此外,根據該區域的規劃來看,錢江世紀城核心區近一年來應該只會有這宗宅地出讓。對于一個核心區域里的“獨苗”,相信去化率對濱江來說并不會是太大的問題。

值得注意的是,濱江此前收到了上交所關于公司合作開發土地具體模式的問詢,從濱江回復的信息中可以發現,該公司大部分項目權益比例低于50%。

其中,原因包括項目合作方增多,一般都有兩家以上房地產企業合作開發;合作開發項目,可以使房地產企業分攤投資資金,降低投資風險;參與合作開發的房地產企業可以更好發揮自身優勢,對項目進行互補開發;部分地塊原土地方為引入公司品牌和產品,主動引入公司作為小股操盤方,共同合作開發。

對于深諳此道的濱江來說,該次世紀城項目引入合作方的可能性也很大。

綠城大本營

對于本日土拍另一位主角綠城來說,中交入主后強調規模的節奏一直未變,全國化布局也一直在進行。盡管如此,杭州之于綠城仍然是不可放棄的大本營。

此前不久,在調整領導班子與管理體制后,宋衛平也辭去了在綠城的所有職位。

創始人離去后的綠城并未放慢自己的擴儲節奏,而是繼續加快。單從29日計算,綠城就斥資72.44億元,在全國不同城市拿下了3宗地塊。

其中,在華南地區以11.83億元競得廣州市南沙靈山島尖08號地塊,樓面價15239元/平方米;在東北區域,以16.32億元奪得大連市體育新城BD地塊,溢價率41%;較后,則是華東區域大本營杭州,花費44.29億元巨資補倉。

資料顯示,截至2019年6月30日止六個月,綠城集團累計取得總合同銷售金額約743億元,較去年同期754億元下跌1.46%。

全國范圍內銷售下滑,大本營杭州區域接近失守,綠城在新任領導班子帶領下逆勢加速拿地。

此次拿下的金沙湖宅地,無論從區域還是價格都是甜品級別的地塊,成交樓面價25810元/平方米,限商品房毛坯(算上裝修價格)較高均價37500元/平方米。

據觀點地產新媒體了解,區域內鮮有宅地供應、無新房出售的現狀與綠城自身產品力的優勢,在這個地塊中綠城還是有利可圖的。

撰文:李標 審校:勞蓉蓉
本文為吉屋頭條號作者發布,不代表吉屋立場。
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